[Advocat]

В скором времени россияне не смогут совершать сделки с недвижимостью без обязательного участия нотариусов. Речь идет о купле-продаже, ренте, дарении, наследовании, обмене квартир и т.п. Такие поправки подготовил в Гражданский кодекс (ГК) президент Дмитрий Медведев. Нотариальный тариф может составить несколько процентов от стоимости объекта, с которым совершается сделка. Речь идет о сотнях тысячах рублей, которые будут взиматься с граждан за обязательную нотариальную услугу. Эксперты не исключают, что данная мера пролоббирована заинтересованным кругом лиц и что она может ухудшить ситуацию на рынке недвижимости.
До конца апреля Госдума может рассмотреть в первом чтении президентский законопроект с поправками в ГК. Ряд поправок касается сделок с недвижимостью. «В проекте предлагается строить систему регистрации прав при непосредственном участии нотариусов, которые привлекаются как к оформлению сделки, так и к передаче документов в регистрирующий орган, – сказано в пояснительной записке к законопроекту. – Предполагается, что, будучи профессионалами в этой сфере, они обеспечат оказание клиенту комплекса услуг, в том числе передадут документы клиента на регистрацию, получат их после регистрации и вручат клиенту». Сейчас нотариусы не могут похвастаться высоким уровнем доверия общества. Поэтому законопроект призывает повысить профессионализм и культуру нотариусов и серьезно усилить их ответственность. Также «нужно установить экономически оправданные тарифы на услуги нотариуса, которые не должны ввиду своего размера восприниматься гражданами и участниками оборота как необоснованное бремя расходов».

Есть основания полагать, что поправка, делающая участие нотариуса обязательным, появилась в законопроекте неслучайно. «Возможно, этот вопрос пролоббировали нотариусы, которые в нем заинтересованы», – предполагает председатель коллегии адвокатов «Вашъ юридический поверенный» Константин Трапаидзе. Отвлекающим же маневром могла стать ссылка нотариусов на то, что сегодня сделки с недвижимостью часто оспариваются в судах. Нотариальное участие в идеале могло бы снизить количество махинаций.
Однако на самом деле «сегодня никто: ни нотариусы, ни регистрирующие органы, ни риелторы – не дает стопроцентной гарантии юридической чистоты квартиры и абсолютной легитимности сделки», замечает главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник. Из его слов следует, что со стороны риелторов тоже не исключается версия лоббирования интересов нотариусов. «Подобные изменения кодекса значительно увеличат прибыль нотариальных контор», – добавляет юрист группы «Яковлев и Партнеры» Андрей Фелюст. «По задумке авторов законопроекта, нотариусы должны выполнять функцию экспертов при регистрации сделок с недвижимостью, они будут обеспечивать проверку документов по сделке на полноту и юридическую чистоту. При этом непонятно, зачем создавать фактически лишний барьер проверки – те же самые функции возложены на Росреестр», – недоумевает гендиректор компании РКТ Александр Панасенко.
При обязательном участии нотариуса проведение сделки с недвижимостью заметно подорожает. Ипотека станет для граждан еще менее доступной. Да и рынок недвижимости в целом вряд ли расцветет от появления еще одной контролирующей инстанции. «Нотариальный тариф, как правило, взимается в процентах от стоимости объектов. Поэтому появится стимул искусственного занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи. Если раньше подобная инициатива исходила только от не совсем добросовестных продавцов, то теперь и покупатели захотят уклониться от не совсем мотивированного для них нотариального платежа. Сказать, что это положительно скажется на рынке недвижимости, безусловно, нельзя», – поясняет юрисконсульт компании «ИНКОМ-Недвижимость» Наталья Киселева. Трапаидзе напоминает: «Когда у нас ранее была регистрация сделок с недвижимостью через нотариусов, это повышало стоимость сделки минимум на 0,5–2%. Возможно, сейчас удорожание будет еще более заметным». С принятием новых поправок в ГК роль риелторов в сделках купли-продажи недвижимости скорее всего существенно сократится и сведется к решению организационных вопросов, считают эксперты. Это может удешевить их услуги, но граждане такого удешевления на фоне обязательных расходов на нотариуса не заметят. Руководитель юридического отдела группы «Аудит А» Мария Львова добавляет, что риелторы наверняка будут искать «иные инструменты получения прибыли, возможно, путем расширения спектра предлагаемых услуг».
Заключение сделок у нотариуса – мировая практика, замечает руководитель практики недвижимости адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Дмитрий Щеглов. Однако в российских условиях эта практика может привести не к позитивным результатам, а новым проблемам. «Введение обязательного нотариального заверения для сделок с недвижимостью однозначно приведет к значительным временным задержкам, так как нотариусов очень мало», – говорит Щеглов. При этом не все нотариусы действительно являются профессионалами. Эксперт напомнил о периодически возникающих скандалах по поводу продажи лицензий нотариусов. «Чтобы повысить уровень профессионализма, культуры и ответственности нотариусов, следует усилить государственный контроль за их деятельностью, сделать более высокими требования к нотариусам. Сегодня нотариальная система находится в стадии «социализма»: можно особо не напрягаться – деньги сами к тебе придут. Чтобы сломать эту систему, нужна конкуренция, а в сфере нотариальных услуг ее сегодня нет», – продолжает Фелюст. Эксперт компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина указала на необходимость возложить на нотариусов ответственность за юридическую чистоту сделки.

Как объяснял ранее министр юстиции Александр Коновалов, нотариус будет выступать не только в роли почтальона, штампующего тексты, но и в роли эксперта, скрупулезно изучающего обстоятельства сделки и предупреждающего граждан о рисках. И в таком случае нотариус несет ответственность за последствия сделки, в том числе имущественную. Ответственность нотариусов предлагается страховать. Однако, заметим, возможность застраховать сделку с недвижимостью существует и сегодня. Правда, услуга эта не из дешевых, речь идет ориентировочно о дополнительных 1,5% от суммы сделки и выше. И как при таких расходах можно обеспечить приемлемый уровень тарифов на услуги нотариусов для населения – а законопроект обещает, что расценки будут приемлемыми, – остается загадкой.