Цитата:
Роман@V6_TDI, а разве не проще заключить 1 договор мены вместо 2 договоров купли-продажи (это позволит сократить расходы и кол-во бумажек)? Честно говоря, я не специалист по сделкам с недвижимостью, но не вижу причин (во всяком случае со стороны ГК), препятствующих этому варианту
За видимой простотой данного варианта скрывается ряд подводных камней.
Вот лишь очевидные:
1. Нераспространенность
2. Усложненная процедура ценообразования и урегулирования вопроса равноценности объектов недвижимости.
3. При существенных отклонениях в площади и в районах проживания (что влечет за собой разную стоимость) - риск оспаривания законности сделки в суде.
Вот статья на данный счет:
Информационный блок
По договору мены каждая из сторон обязуется передать имущество другому участнику сделки. Собственник жилого помещения может обменять его как на любое другое жилье, так и на земельный участок или, скажем, автомобиль (хотя такие сделки – редкость на рынке).
Чаще всего обмен производят родственники или знакомые.
Правила игры
К составлению договора мены применяются почти те же правила, что и к заключению договора куплипродажи. В документе необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество: указать адрес, площадь, количество комнат.
Вообще, у мены и купли-продажи много общего. При купле-продаже жилое помещение, по сути, тоже обменивается – только на деньги.
Для совершения обмена каждый участник сделки должен обладать правом собственности на жилое помещение. Можно менять и муниципальное жилье, но такие сделки проходят под «чутким руководством» государства.
Договор мены может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально. В качестве сторон сделки вправе выступать как физические, так и юридические лица. Одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества.
Стороны могут признать жилые помещения равноценными или нет. Исходя из разницы стоимости объектов определяется размер доплаты, которую должен внести собственник более дешевой жилплощади.
Иногда для облегчения проведения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене (размер доплаты устанавливается на словах). Но при этом нужно понимать, что если реальная стоимость обмениваемых объектов разнится существенно, то впоследствии договор может быть признан недействительным. Особенно в том случае, если найдется заинтересованное лицо, которое решит оспорить сделку в суде. И, конечно, никакие договоренности на словах не помогут восстановить справедливость, если доплачивающая сторона не в полной мере выполнит свои обязательства.
Точность сохранит имущество
В договоре мены необходимо указать сроки передачи имущества. В качестве подтверждения факта исполнения обязательств по договору желательно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт стороны подписывают непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилплощадь.
Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.
Словарик
ДОГОВОР МЕНЫ. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой... При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Статья 567 Гражданского кодекса РФ.
Улучшить свои жилищные условия могут не только частные собственники, но и наниматели муниципального жилья. Меной квартир, используемых по договорам социального найма, занимается СанктПетербургское государственное учреждение «Горжилобмен». Раньше при муниципальном обмене выдавались обменные ордера. В настоящее время договоры социального найма просто переоформляются.
Обмен с оговорками
При обмене жилья нужно учитывать ряд важных моментов. Скажем, в случае мены квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если сделка заключается от имени недееспособного гражданина, то договор мены должен подписывать официальный опекун, при этом также требуется разрешение на сделку органов опеки. Бывает, что обмениваемое помещение оформлено на одного из супругов, хотя и приобреталось во время брака.
В таком случае при заключении сделки должен присутствовать второй супруг, чтобы письменно закрепить свое согласие на проведение обменной операции. Впрочем, разрешение второй половины можно предоставить и заочно. Но тогда оно обязательно должно быть заверено нотариусом. Обмен муниципального жилья невозможен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма.
Нельзя менять жилплощадь в аварийных домах, идущих под снос.
Не подлежат законному обмену и квартиры, в которых сделаны перепланировки без соответствующего на то разрешения. Наконец, мена невозможна, если в результате сделки жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Если договор мены заключается с нарушением общих положений Гражданского кодекса РФ, то суд может признать его недействительным. Неправомерными считаются сделки, совершенные недееспособным или несовершеннолетним лицом без согласия законных представителей. Договор, несомненно, может быть расторгнут, если выяснится, что он был заключен под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы.
Затратные статьи
При оформлении договора мены недвижимости собственнику не избежать определенных затрат. Оплатить придется подбор вариантов в агентстве недвижимости, оформление документов, услуги нотариуса при составлении договора.
Обращение в риэлторское агентство поможет не только сократить сроки поиска второй стороны обмена, но и обойти ряд подводных камней. Риэлтор прекрасно владеет информацией о конъюнктуре рынка. Он получает деньги за то, что отстаивает интересы клиента.
Не стоит забывать, что если обмен был произведен с доплатой, то собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. При мене недвижимости владелец большей по цене квартиры должен заплатить госпошлину – 1,5% от стоимости жилья (по оценке БТИ). Бывает, что объекты найдены, но стороны по тем или иным причинам предпочитают оформить сделку как куплю-продажу (скажем, если обмен – только одно звено «цепочки»). Тогда обоим владельцам квартир придется платить государству по 1,5% от стоимости каждой жилплощади (также исходя из оценки БТИ). Эти несложные, четкие правила, соблюдаемые при проведении сделки, помогут участникам жилищного обмена избежать непредвиденных сложностей и оградить себя от рисков.