[Россия] Как сейчас осуществляется обмен квартиры?

[Роман@V6_TDI]

   Цитата:

Андрюха

Значит получается что связать договоры между собой невозможно?
Кстати, а как быть, если собираешься купить новостройку? Она ж еще не в собственности. какие в этом случае возникают риски?

Ну вы и задали тему!
Это гораздо более емкий вопрос.
Ну начнем с того что покупки строящихся домов подпадают под действие Закона о долевом строительстве (N 214-ФЗ). И выбирать рекомендую те фирмы, которые четко следуют ему.

Перед решением о покупке надо осведомиться есть ли следующие документы у застройщика:
- документ о праве на земельный участок (договор аренды либо свидетельство о праве собственности на землю);
- разрешение на строительство жилого дома.
Если таковых нет - бежать!
Даже громкое имя продавца ничего не значит, так как зачастую вы имеете дело не с известным брэндом, а лишь с компанией, входящей в некий холдинг, то есть по сути - с другим юридическим лицом.
Поэтому основные вопросы у вас должны вызывать даже не заключаемый договор или надежность фирмы, а наличие у компании основополагающих документов на право застройки. Причиной отсутствия разрешения на строительство может быть что угодно - нет нужных мощностей, нарушены экологические нормы и т.д. А вот следствием - скорее всего, приостановка или полная остановка стройки.
Нередко возникает ситуация что продажи ведутся через посредника. Соглашаться ли на договор, если он заключается через фирму-посредника?
Иметь дело с посредниками опасно, да и невыгодно. Это ведь дополнительная наценка: посредник же действует не безвозмездно. Но главное, что посредник не несет никакой ответственности за конечный результат!
Поэтому нужно искать того, кто строит и продает именно свои объекты.
Кроме того, имея дело с посредником, есть риск нарваться на так называемые двойные продажи, что недопустимо у застройщика.

Приведу несколько примеров серых схем при продаже в новостройках:

1. Предварительный договор
Наиболее популярен у застройщиков сейчас предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор: купли-продажи готового жилья.

Чем вы рискуете
Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции.
Фактически по предварительному договору вы... приобретаете квартиру для застройщика. Ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной. Так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете.
Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т. е. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
! Предварительный договор купли-продажи недвижимости в отличие от «обычного», основного, не подлежит госрегистрации. Так что если застройщик не добросовестный, он может запросто заключить еще пару-тройку договоров на одну и ту же квартиру - проконтролировать это вам будет не под силу.
Фирма не несет никаких обязательств по своевременной сдаче дома в эксплуатацию! Ведь с вами оговаривается срок заключения договора купли-продажи готовой квартиры, а уж когда она появится - бог весть. Предварительный договор в принципе не может предусматривать срока создания объекта для основного договора, т. е. новостройки для продажи. Соответственно фирма может строить дом, пока рак на горе не свистнет, но никаких неустоек выплачивать вам не обязана.
Будущие новоселы лишаются возможности создать товарищество собственников жилья (ТСЖ) на этапе строительства. В результате управлять домом, в том числе назначать платежи за жилищные услуги, будет организация, определенная на открытом конкурсе префектурой, а не избранная гражданами. Изменить ситуацию и самостоятельно назначить «управленцев» вам удастся только после того, как более 50% новоселов получат свидетельства о праве собственности на квартиры.

2. Вексельные схемы
Распространенная разновидность предварительного договора - приобретение векселя на сумму стоимости новостройки. Вы как бы одалживаете фирме денег на строительство, а она обещает вернуть «натурой» - готовым жильем.
Чем вы рискуете
По Гражданскому кодексу вексель - это «ничем не обусловленное обязательство». Так что нет никаких гарантий, что застройщик в будущем вместо квартиры не решит вернуть вам те же деньги. Разумеется, обесцененные инфляцией.
Кстати, не исключено, что к моменту погашения векселя, то есть когда у вас появится право требовать назад «должок», фирма-векселедатель вообще исчезнет...
Кроме того данная схема не принимается фискальными органами при предъявлении налоговой вычеты по приобретенному жилью.

3. Паевой фонд
Совсем недавно появился еще один способ «обхода» Закона о долевом строительстве: закрытые паевые инвестиционные фонды.
Заключая договор паевого вклада, вы фактически инвестируете средства в строительство объектов недвижимости, в том числе жилых домов. В дальнейшем вы можете рассчитывать на получение процентов по вкладу или предоставление квартиры.
Чем вы рискуете
Ни о каких гарантиях, положенных дольщикам, речи здесь не идет: как пайщик, вы берете на себя все риски, связанные со строительством - просрочка, плохое качество и даже случайная гибель объекта (пожар, ураган и т. п.).

ВОПРОС - РЕБРОМ: «Обходной» путь - это всегда ловушка?

Основной совет: избегайте вкладывать деньги, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Закона о долевом строительстве.

А если уж решаетесь, то должны быть стопроцентно уверены в добросовестности застройщика. Так, например, некоторые банки, в том числе весьма известные и авторитетные, соглашаются предоставлять ипотечные кредиты на приобретение новостроек, даже если застройщики используют «обходные» пути. Однако такое возможно, в частности, если строительством занимаются «свои», хорошо знакомые банку фирмы. Т.о. если продавец отказывается от работы с ипотекоф и финансированием через кредит - это должно насторожить.

ЦИФРЫ
В базе данных экспертного совета по проблеме соинвесторов при Госдуме сейчас значатся 400 домов, при строительстве которых были нарушены права дольщиков.
По оценкам экспертов, после вступления в силу Закона о долевом строительстве по нему заключено не больше 10% от всех договоров.

P.s. Ответ подготовлен по материалам из интернета - читайте больше

Добавлено через 6 минут 38 секунд
Добавлю еще плюсы и минусы первички (на мой взгляд)

Плюсы первички
• Юридическая чистота
• Более низкие цены
• Экономия средств в случае покупки квартиры на раннем этапе строительства
• Фактическая рассрочка при покупке
• Наличие новых коммуникаций и инженерных систем
• Возможность выбора планировки
• Инвестиционная привлекательность (сейчас под серьезным сомнением, по крайней мере в среднесрочной перспективе)
• Покупка без альтернативного обмена, характерного для вторички
• Наличие стоянки или паркинга

Минусы первички
• Продается квартира, которой еще нет, что означает немалый риск
• Риск срыва сроков сдачи объекта (особенно обостряется сейчас, в период кризиса)
• Как правило, нет свидетельства о регистрации и нет возможности быстро его получить
• Больше возможностей для мошенничества
• Государство прилагает недостаточно усилий для защиты интересов покупателей
• Невозможность увидеть строящуюся квартиру «вживую»
• Необходимость проведения полного ремонта и связанные с этим расходы (на вторичке можно обойтись косметикой)
• Ремонт, который ведут соседи, может длиться несколько лет
• Плохая транспортная доступность как минимум на период полного окончания строительства - особенно в новых районах (к примеру Павшинская пойма)
• Более высокая квартплата - это вообще бич новостроек