Бизнес в кризис

[IVST]

   Цитата:

Valera48

А не проще взять участок побольше и построить несколько однотипных максимум двухквартирных домов одновременно?

Товарищ прораб в строй фирме строящей типовые котеджи по довольно демократичным ценам, так вот попробовали они дабы снизить цену жилья построить пару котеджей дуплексов- на двоих хозяев. Оформить и легально продать их оказалось на столько сложнее чем дома на одну семью, что они отказались от идеи из за бумажной волокиты, хотя пол дома с тремя сотками земли в 5- ти км от города, по цене однушки в городе-реально пользовались спросом. Сейчас рынок недвижимости реально переживает кризис, от предложений которые еще год назад были немысленные по своей щедрости голова идет кругом. Мне кажется сейчас если вложение в строительство ,то многоквартирные дома для сдачи жилья в наем. Как в дореволюционной России доходные дома( грубое сравнение) , как в Европе - полностью мебилированое жилье эконом класса ,желательно в районах с развитой инфраструктурой . Преимущество перед частниками сдатчиками жилья,то что жилье построено чтобы сдаваться и сьемщиков никто не поставит перед фактом- У нас изменились условия,нам нужна квартира,год прошел съезжайте! Конечно вложения очень большие и окупаемость довольно долгая,но на данном этапе истории нашей страны эта ниша еще не занята.

[Thunderbaud]

   Цитата:

IVST

Как в дореволюционной России доходные дома( грубое сравнение)

Не вникал, но краем уха где-то что-то слышал, мол для этого нужны законодательные изменения. Вот эта непонятка отложилась в памяти - что, собственно, может не хватать в законах?
Может, вопросы выселения неплательщиков без долгих судов?

Добавлено через 4 минуты 22 секунды
В американском кино так просто выглядит: eviction notice в почтовый ящик, в срок пришли специально обученные дядьки, вещи по коробкам сложили и давай-до-свиданья. А у нас владелец доходного дома, не являющийся местным главным ментом, приставом или бандитом, через полгода после открытия будет вынужден прописаться в суде и в ФССП.

[МакcC]

   Цитата:

Thunderbaud

Вы уж определитесь с категорией. В оригинальном письме было написано "ИЖС" , на ней многоквартирник или магазин в конце концов снесут.
Теперь какое-то "ЖЗ".
А то что вы пишете по сути - под это необходима категория "под малоэтажное жилищное строительство".

Вся городская застройка подразделяется на зоны, определяется в генплане и утверждается администрацией. Участок под ИЖС может, согласно генплана, попасть в зону от Ж1 до Ж4, в них разные основные разрешенные виды использования земли.

Оффтопик

ГрК РФ, Статья 35. Виды и состав территориальных зон

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
2. В состав жилых зон могут включаться:
1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
5) зоны жилой застройки иных видов.
3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 185-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)

В каждом регионе конкретный состав зон определяется местными административными актами.
Указанная мною зона Ж3, это частный случай участка под ИЖС, который, как правило, расположен в зоне сложившейся частной жилой застройки. Я эту зону взял, т.к. именно в ней реально приобрести один-два смежных участка площадью 10-15 соток.
У нас в Саранске в некоторых таких районах центральная канализация, холодное водоснабжение, газ и электричество. И вписать туда многоквартирку реально.

Добавлено через 8 минут 24 секунды
Вот пример такой застройки, застройщик ИПешница. Не крупняки и не город. Построили в частном секторе недалеко от меня.
Было:
Вставить ссылку на панораму не получилось. В ГуглМапс можно посмотреть панораму по адресу: Саранск, ул. Кирова, д.36
Стало:
В ЯндексКартах можно посмотреть панораму по тому же адресу, дом уже построен.

[Thunderbaud]

   Цитата:

МакcC

Покупаете землю под ИЖС

Познавательно, но превращение ИЖС-Ж1 в ЖС-Ж3 - это некий интимный процесс с местной администрацией.

[suhareff]

Thunderbaud, только об этом никому тсс

[МакcC]

   Цитата:

Thunderbaud

превращение ИЖС-Ж1 в ЖС-Ж3 - это некий интимный процесс с местной администрацией.

Нет. Смотрите генплан населенного пункта в котором планируете купить участок (обычно на сайте администрации) и там уже есть зонирование. И соответственно своим планам подбираете, в какой части нас.пункта будете искать участок.
А перевод из одной зоны в другую - это из области фантастики.

[ZhuravlevSV]

Вот я все смотрю на этот дом, построили не торопясь за год. Граничит с детским садом, а с других сторон пятиэтажки. Большой двор, на въезде автоматические ворота.

[ROGER64]

   Цитата:

Вот я все смотрю на этот дом, построили не торопясь за год. Граничит с детским садом, а с других сторон пятиэтажки. Большой двор, на въезде автоматические ворота.

в Томске в конце 90-х коммерцы скидывались по 5-8 человек и строили похожие малоквартирные дома. Красота! Если подвести газ , отопление и гор.вода получаются через бойлер, система умный дом (экономия эл.энергии) = содержание и эксплуатация просто крохотные

[Сашыч]

макдональдс надо строить
доминирование по выручке на фудкортах ТЦ у макдачной 70-80%
но - дорого, от ляма бачей плюс здание

[Виталий (Жуковский МО)]

   Цитата:

Сашыч

макдональдс надо строить
доминирование по выручке на фудкортах ТЦ у макдачной 70-80%
но - дорого, от ляма бачей плюс здание

А, прости, не в курсе - у бигмачечной есть франчайзинг?

[Сашыч]

   Цитата:

Виталий (Жуковский МО)

А, прости, не в курсе - у бигмачечной есть франчайзинг?

Есть, только вход очень дорогой и непростой по соответствованию.
Появился недавно, т.к. макдачную стали давить конкуренты. Вернее так, они то выдают ее, то не выдают, и надо ловить.
Они очень хорошо видны - в кризис стоят недостроенные здания макдачных, люди не вытянули изза курса.
Лучше в ТЦ, но там по аренде будет ад, пока все не выйдет на плюс.
Очень грубо предварительная инфа:
старт - от ляма до двух бачей (скромно )
роялти от 12 и более %
сама франшиза около 50 т. баков на 20 лет
Ну и можно посмотреть франшизы конкурентов, тоже могут быть варианты.
Самая дешманская франшиза по входу у Subway, где-то лям рублей, но там, где легкий вход - легкий и быстрый выход

[Рефери]

Не лучшие времена, чтобы что-то открывать. Прямо скажем.
Ну..может в России попроще?

[RыжаЯ]

   Цитата:

Сашыч

макдональдс надо строить
доминирование по выручке на фудкортах ТЦ у макдачной 70-80%
но - дорого, от ляма бачей плюс здание

у нас тут есть автотехцентр, место хорошее, на бетонке, проходимость приличная, и он всё расширяется, у них было кафе, закрылось (не сошлись характерами и видением формата с собственником АТЦ), начали предлагать площадь в аренду. У меня подружка на тот момент бредила пельменной, говорит, это ваще верняк, пельмени - дешево, сердито, работяги любят Поехали туда смотреть-разговаривать, слово за слово - я смотрю, площадь нормальная (100м2), кухня есть, всё оборудование есть, и пришла мне мысль - а не сделать ли там фудкорт? разбить на 3-5 точек да и сдать в субаренду, каким-нить крошке-картошке, оладушкам, стеффу да и той же пельменной? и народу разнообразие, и вывески раскрученные (с бетонки народ может заезжать, пока машину моют - в кафе посидеть). Так собственник так на меня орала, что я со своим риэлторским менталитетом вообще работать не хочу, лишь бы всё перепродать да пересдать А то, что аренда - на мне, я плачу за площадь и несу все риски - это, типа, ваще не волнует. "Построй сама да сдавай" - орала она. На том и расстались. А место хорошее..

[Сашыч]

RыжаЯ, оооооаааааа....
отношения с собственником помещения это вообще, в наших условиях очень много значит
вот я еще как бизнес существую только потому, что собственник помещения верит в успех больше меня, а то я уже давно пошел бы солнцем палимый.... но, скоро придется идти, не знаю только куда.

[RыжаЯ]

Сашыч, давай вместе подумаем, куда.. и туда пойдем ))))

[Сашыч]

   Цитата:

RыжаЯ

Сашыч, давай вместе подумаем, куда.. и туда пойдем ))))

да вот, думаем...

[Александр74]

   Цитата:

RыжаЯ

Сашыч, давай вместе подумаем, куда.. и туда пойдем ))))

И меня с собой возьмите! Беру Ярославль на себя! )))

You Tube

You Tube

[RыжаЯ]

я тут смотрю, народ на чем только деньги не делает. Домены на себя по 100 руб.регит, потом по мульту продает, например. По принципу, кто первый - того и лабутены.

Мне субаренда прям покоя не дает. Взять площадь, разбить на маленькие, и сдать, процентов 30% накрутив.

[Сашыч]

   Цитата:

RыжаЯ

Мне субаренда прям покоя не дает. Взять площадь, разбить на маленькие, и сдать, процентов 30% накрутив.

я хотел так сделать году в 13-14, но взять офисную площадь в мск, тогда так рвали офисы, что народ просто арендовал чтобы было, чтобы вперед других. Т.е. прям приходило три человека и торговались с собственником, потом один, который понравился собственнику (не только по деньгам) получал помещение. Офисная сейчас сдулась...
Вот под какие-то фастфудные и торговые площади, вполне возможно в хорошем месте. Риски - вложение в ремонт и отделку. Да и как я понял, повторюсь - очень важно - адекватный собственник

[RыжаЯ]

   Цитата:

Сашыч

приходило три человека и торговались с собственником, потом один, который понравился собственнику (не только по деньгам) получал помещение.

я собственнику всегда предлагала налогонеоблагаемую долю, скажем, есть 170 помещений разных площадей, я основной арендатор, все, кто приходит - через меня субаренда, на каждое помещение мы добавляем к субаренде 1-10 тыр, в зависимости от площади, дельту делим пополам с собственником, ему черный нал на карман, мне - хрен с ним, белый, но все ж неплохие деньги.

Добавлено через 2 минуты 43 секунды

   Цитата:

Сашыч

Риски - вложение в ремонт и отделку.

пусть субарендаторы и вкладываются, если это фудкорт под сети. Мы ж их стандартов не знаем, да и незачем нам. Наши риски - только оплата самой площади, пока нет субов или пока у них арендные каникулы, и коммуналка тогда же. Ну и ответственность за эксплуатацию помещений, отношения с субами, текущий ремонт и пр.