[Россия] Как сейчас осуществляется обмен квартиры?

[Андрюха]

Вопрос уважаемым юристам форума. Вот как можно обменять одну квартиру на другую (например сменить район)?
Как грамотно все оформить, какая при этом должна быть процедура сделки?

[Роман@V6_TDI]

Процедура смены квартиры зависит от конкретных условий.
В соответствии с ГК все сделки с недвижимостью, а именно перерегистраци и смена владельца подлежат обязательной гос. регистрации.
Учитывая что Вы вы будете фактически продавать одну и покупать другую квартиру - должны быть заключены как минимум 2 договора купли-продажи. Один на Вашу, второй на желаемую квартиру. В случае если вы продаете с доплатой или покупаете с доплатой - лучший вариант это работа через банк депозитарий с закладыванием денежных средств в ячейку. При этом средства из ячейки извлекаются только по предъявлении новых документов на квартиру (зависит от того вы получаете или доплачиваете средства). Если все нормально то банк вам или второй стороне выдаст средства из ячейки.
Рекомендую вопрос организовать через риелторов - это более удобный способ, т.к. в любом случае надо проверять чистоту с точки зрения юридических вопросов квартиры.
Удачи.

[Lupercus]

Роман@V6_TDI, а разве не проще заключить 1 договор мены вместо 2 договоров купли-продажи (это позволит сократить расходы и кол-во бумажек)? Честно говоря, я не специалист по сделкам с недвижимостью, но не вижу причин (во всяком случае со стороны ГК), препятствующих этому варианту

[Advocat]

Я присоединюсь к советуРоман@V6_TDI, в плане обращения к риэлтерам.У них данные сделки проходят постоянно и механизм отлажен.Юридическое сопровождение они берут на себя, проверят все документы, помогут с банком...здесь простой юрист тебе не нужен...
Стоимость сопровождения по таким сделкам не очень высокая....

[Роман@V6_TDI]

   Цитата:

Lupercus

Роман@V6_TDI, а разве не проще заключить 1 договор мены вместо 2 договоров купли-продажи (это позволит сократить расходы и кол-во бумажек)? Честно говоря, я не специалист по сделкам с недвижимостью, но не вижу причин (во всяком случае со стороны ГК), препятствующих этому варианту

За видимой простотой данного варианта скрывается ряд подводных камней.
Вот лишь очевидные:
1. Нераспространенность
2. Усложненная процедура ценообразования и урегулирования вопроса равноценности объектов недвижимости.
3. При существенных отклонениях в площади и в районах проживания (что влечет за собой разную стоимость) - риск оспаривания законности сделки в суде.

Вот статья на данный счет:

Информационный блок

По договору мены каждая из сторон обязуется передать имущество другому участнику сделки. Собственник жилого помещения может обменять его как на любое другое жилье, так и на земельный участок или, скажем, автомобиль (хотя такие сделки – редкость на рынке).

Чаще всего обмен производят родственники или знакомые.

Правила игры

К составлению договора мены применяются почти те же правила, что и к заключению договора куплипродажи. В документе необходимо точно охарактеризовать обмениваемое имущество: указать адрес, площадь, количество комнат.

Вообще, у мены и купли-продажи много общего. При купле-продаже жилое помещение, по сути, тоже обменивается – только на деньги.

Для совершения обмена каждый участник сделки должен обладать правом собственности на жилое помещение. Можно менять и муниципальное жилье, но такие сделки проходят под «чутким руководством» государства.

Договор мены может быть составлен в простой письменной форме или удостоверен нотариально. В качестве сторон сделки вправе выступать как физические, так и юридические лица. Одним из существенных условий договора мены недвижимости является стоимость обмениваемого имущества.

Стороны могут признать жилые помещения равноценными или нет. Исходя из разницы стоимости объектов определяется размер доплаты, которую должен внести собственник более дешевой жилплощади.

Иногда для облегчения проведения сделки стороны признают равноценными квартиры, отличающиеся по цене (размер доплаты устанавливается на словах). Но при этом нужно понимать, что если реальная стоимость обмениваемых объектов разнится существенно, то впоследствии договор может быть признан недействительным. Особенно в том случае, если найдется заинтересованное лицо, которое решит оспорить сделку в суде. И, конечно, никакие договоренности на словах не помогут восстановить справедливость, если доплачивающая сторона не в полной мере выполнит свои обязательства.

Точность сохранит имущество

В договоре мены необходимо указать сроки передачи имущества. В качестве подтверждения факта исполнения обязательств по договору желательно оформить акт приема-передачи квартиры. Данный акт стороны подписывают непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилплощадь.

Право собственности на обмениваемые жилые помещения возникает у каждой стороны с момента государственной регистрации по месту нахождения жилья.

Словарик


ДОГОВОР МЕНЫ. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой... При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Статья 567 Гражданского кодекса РФ.

Улучшить свои жилищные условия могут не только частные собственники, но и наниматели муниципального жилья. Меной квартир, используемых по договорам социального найма, занимается СанктПетербургское государственное учреждение «Горжилобмен». Раньше при муниципальном обмене выдавались обменные ордера. В настоящее время договоры социального найма просто переоформляются.

Обмен с оговорками

При обмене жилья нужно учитывать ряд важных моментов. Скажем, в случае мены квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства. Если сделка заключается от имени недееспособного гражданина, то договор мены должен подписывать официальный опекун, при этом также требуется разрешение на сделку органов опеки. Бывает, что обмениваемое помещение оформлено на одного из супругов, хотя и приобреталось во время брака.

В таком случае при заключении сделки должен присутствовать второй супруг, чтобы письменно закрепить свое согласие на проведение обменной операции. Впрочем, разрешение второй половины можно предоставить и заочно. Но тогда оно обязательно должно быть заверено нотариусом. Обмен муниципального жилья невозможен, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора соцнайма.

Нельзя менять жилплощадь в аварийных домах, идущих под снос.

Не подлежат законному обмену и квартиры, в которых сделаны перепланировки без соответствующего на то разрешения. Наконец, мена невозможна, если в результате сделки жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются и граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Если договор мены заключается с нарушением общих положений Гражданского кодекса РФ, то суд может признать его недействительным. Неправомерными считаются сделки, совершенные недееспособным или несовершеннолетним лицом без согласия законных представителей. Договор, несомненно, может быть расторгнут, если выяснится, что он был заключен под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угрозы.

Затратные статьи

При оформлении договора мены недвижимости собственнику не избежать определенных затрат. Оплатить придется подбор вариантов в агентстве недвижимости, оформление документов, услуги нотариуса при составлении договора.

Обращение в риэлторское агентство поможет не только сократить сроки поиска второй стороны обмена, но и обойти ряд подводных камней. Риэлтор прекрасно владеет информацией о конъюнктуре рынка. Он получает деньги за то, что отстаивает интересы клиента.

Не стоит забывать, что если обмен был произведен с доплатой, то собственник, получивший деньги, должен будет заплатить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. При мене недвижимости владелец большей по цене квартиры должен заплатить госпошлину – 1,5% от стоимости жилья (по оценке БТИ). Бывает, что объекты найдены, но стороны по тем или иным причинам предпочитают оформить сделку как куплю-продажу (скажем, если обмен – только одно звено «цепочки»). Тогда обоим владельцам квартир придется платить государству по 1,5% от стоимости каждой жилплощади (также исходя из оценки БТИ). Эти несложные, четкие правила, соблюдаемые при проведении сделки, помогут участникам жилищного обмена избежать непредвиденных сложностей и оградить себя от рисков.

[Андрюха]

Спасибо за ответы.
Нов озникает такой момент, как в промежуток времени между продажей своей квартиры и покупкой новой не пролететь? Условно говоря - ты свою продал и обязательства по первому договору исполнил, а второй договор (покупки) срывается по чьей-либо вине. И ты получается вроде и с деньгами, но совсем без квартиры. Как подстраховаться, т.е. прикрепить первый договор ко второму?

[Advocat]

Андрюха, при обмене квартир стараются делать так, что бы по двум разным договорам документы получить одновременно, договры между собой не увязаны никак...
Составляется передаточный акт после оформления документов.
При присутствии денежных отношений составляется расписка.
Есть еще некоторые тонкости, но опять же повторюсь что лучше действоать через агенство, оно может выступить гарантом сделки по обмену

[Роман@V6_TDI]

   Цитата:

Advocat

Андрюха, при обмене квартир стараются делать так, что бы по двум разным договорам документы получить одновременно, договры между собой не увязаны никак...
Составляется передаточный акт после оформления документов.
При присутствии денежных отношений составляется расписка.
Есть еще некоторые тонкости, но опять же повторюсь что лучше действоать через агентство, оно может выступить гарантом сделки по обмену

Добавлю со своей стороны что можно обе стороны организовать через одно агентство - это упростит задачу и снимет "перетягивание" одеяла между агентами.

Риск незавершения сделки существует, но если квартиры чисты и документы сдаются агентом - риск МИНИМАЛЕН (проверено не на одной сделке)

[Lupercus]

   Цитата:

Роман@V6_TDI

За видимой простотой данного варианта скрывается ряд подводных камней

Это так. Просто вспомнилась одна сделка, где юрики менялись недвижкой с доплатой. Особых сложностей не возникло. Но это юрики, а тут своя квартира

[Роман@V6_TDI]

   Цитата:

Lupercus

Это так. Просто вспомнилась одна сделка, где юрики менялись недвижкой с доплатой. Особых сложностей не возникло. Но это юрики, а тут своя квартира

У юриков проблема возникает с учетом на балансе, т.к. нет стоимости объекта, передаваемого на баланс. Надо вызывать, это по хорошему, оценщика, а это не дешево!
Вообще у купли-продажи больше достоинств.
Так же могут возникнуть вопросы у фискальных органов - сделка не прозрачна и могут затаскать.
Это ведь Россия!

[XAPU3MA]

   Цитата:

Андрюха

Спасибо за ответы.
Нов озникает такой момент, как в промежуток времени между продажей своей квартиры и покупкой новой не пролететь? Условно говоря - ты свою продал и обязательства по первому договору исполнил, а второй договор (покупки) срывается по чьей-либо вине. И ты получается вроде и с деньгами, но совсем без квартиры. Как подстраховаться, т.е. прикрепить первый договор ко второму?

А вы не продавайте свою, пока не найдете себе другую. Существует задаток, который вы взяв со своего покупателя передаете продавцу квартиры, которую подобрали себе. Здесь вы даже своими деньгами не рискуете.
PS Извините меня, но риэлторы - напрасно выброшенные деньги

[Lupercus]

   Цитата:

Роман@V6_TDI

Надо вызывать, это по хорошему, оценщика

Согласен. В том числе для целей корпоративных одобрений

[Advocat]

   Цитата:

XAPU3MA

PS Извините меня, но риэлторы - напрасно выброшенные деньги

XAPU3MA, не могли бы вы прояснить более подробно как тогда быть в ситуации нашего комрада, модет быть есть более простые пути решения, а мы все усложняем?

   Цитата:

XAPU3MA

Существует задаток, который вы взяв со своего покупателя передаете продавцу квартиры

Скажите, а что будет в случае если он откажется от исполнения сделки? В ГК это указывается.....

[XAPU3MA]

   Цитата:

Advocat

XAPU3MA, не могли бы вы прояснить более подробно как тогда быть в ситуации нашего комрада, модет быть есть более простые пути решения, а мы все усложняем?



Скажите, а что будет в случае если он откажется от исполнения сделки? В ГК это указывается.....

Что в данном случае дадут риэлтерские гарантии? Они так же хорошо увиливают от исполнения своих обязательств, как настырно ищут клиентов
Если вам не нравится слово залог, давайте использовать аванс, который не возвращается, в случае отказа покупателя от сделки. Вы поняли что я имел в виду в предыдущем посте.
PS Спорить с юристом - нужен второй юрист

[Advocat]

   Цитата:

XAPU3MA

Что в данном случае дадут риэлтерские гарантии? Они так же хорошо увиливают от исполнения своих обязательств, как настырно ищут клиентов

Да, к сожалению вы правы, гарантий они не дадут, но помощь оказать могут в плане бумажных вопросов и юр.оформления

   Цитата:

XAPU3MA

PS Спорить с юристом - нужен второй юрист

Да я и не спорил, так просто спросил для ясности

[Андрюха]

Значит получается что связать договоры между собой невозможно?
Кстати, а как быть, если собираешься купить новостройку? Она ж еще не в собственности. какие в этом случае возникают риски?

[XAPU3MA]

   Цитата:

Андрюха

Значит получается что связать договоры между собой невозможно?
Кстати, а как быть, если собираешься купить новостройку? Она ж еще не в собственности. какие в этом случае возникают риски?

Да и не нужно их связывать. Я выше предложил решение
А по поводу новостроек: брать только у застройщика работающего по 214 ФЗ, хоть какая-то гарантия

[Матроскин]

   Цитата:

XAPU3MA

давайте использовать аванс, который не возвращается

Если я не ошибаюсь, не возвращается задаток, а аванс как раз возвращается...

[Андрюха]

   Цитата:

XAPU3MA

Да и не нужно их связывать. Я выше предложил решение
А по поводу новостроек: брать только у застройщика работающего по 214 ФЗ, хоть какая-то гарантия

Если ты про задаток, так если договора не связаны, то получается без разницы - какие деньги ты передал продавцу - свои или покупателя твоей квартиры. По договору 1 (продажи твоей квартиры) получается, что покупатель свои отношения исполнил, и если чего не срастется по второму договору, то ты все равно будешь ему продать свою квартиру

А что за ФЗ 214

[XAPU3MA]

   Цитата:

Андрюха

Если ты про задаток, так если договора не связаны, то получается без разницы - какие деньги ты передал продавцу - свои или покупателя твоей квартиры. По договору 1 (продажи твоей квартиры) получается, что покупатель свои отношения исполнил, и если чего не срастется по второму договору, то ты все равно будешь ему продать свою квартиру

А что за ФЗ 214

Не правильно Если не срастается по 2 договору(покупка себе квартиры), то задаток возвращается, и часто еще и в 2 объеме.

214- Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"
Очень полезная штука, так как договора долевого участия по нему регистрируются в ФРС и есть возможность штрафных санкций на застройщика в случае каких-либо косяков.

   Цитата:

Если я не ошибаюсь, не возвращается задаток, а аванс как раз возвращается...

Я только за