Покупка нежилого строения - какие подводные камни?

[Thunderbaud]

Есть интерес к небольшому отдельно стоящему капитальному строению.
Продавец говорит, что имеется свид.о праве собственности на строение и договор долгосрочной аренды земли под ним. Всё записано на юр.лицо (ООО). Обещает показать огромную папку всяких бумаг по всем вопросам, земле, коммуникациям и т.п.

Настораживает, что последний хозяин владеет менее трех лет (два с небольшим), почему землю не оформили в собственность, а также на кой всё записано на юр.лицо.

Какие подвохи можно сразу проверить и увидеть в той папке, будучи дилетантом? И в какой среде искать действительно профессионально разбирающихся в этом юристов (т.н. "риэлторам" никакой веры нет).

[Леонид]

Если есть свидетельство о праве собственности на строение и оно не фальшивое - то всё должно быть пучком!
Землю в собственность могли не оформить - это прерогатива Администрации. Они специально мурыжили собственников строений, вытягивали окуенные взятки, бабло, да и чтобы надавить можно было, если комерс вдруг завредничает - это почти повсеместно.
Сейчас вроде вышел закон, что если здание в собственности, то землю оформляют тоже. Смотри чтобы категория земель соответствовала этому строению, постановление о выделении земли, разрешение на строительство, подо что и какая земля выделялись и что в итоге построили.
Ну и всё в таком духе....

[рамзес]

Техническое состояние самого строения, год постройки. Желательно провести экспертизу ( сразу скажу это дорого, грамотный строитель если есть, то он хотя бы визуальный осмотр сделает).
Ну и не забываем о сетях ( эл. энергия, вода, канализация, газо или теплоснабжение), договора с поставщиками.

[Staso]

Надо смотреть договор аренды первым делом (ставка арендной платы, условия и прочее). Вторым делом взять выписку из ЕГРП на правосубъекта (и на земельный участок и на строение). Если строение не зарегистрировано сразу все ясно будет. Третьим делом обратиться в администрацию с вопросом о выкупе участка под строением. Может статься, что земля ликвидная и администрация не хочет отдавать весь участок, а землю под строением (если оно надлежащим образом оформлено) продать обязаны. Лично у меня такая ситуация была.

Добавлено через 1 минуту 33 секунды
Да и работаю я в этой теме.

[Thunderbaud]

   Цитата:

Staso

Может статься, что земля ликвидная и администрация не хочет отдавать весь участок, а землю под строением (если оно надлежащим образом оформлено) продать обязаны

это в федеральном законе написано, или в региональных?
Продавец хочет продать ОООшку вместе с домиком и договором аренды земли, а я так не хочу (мало ли там хвостов)... Если я куплю надлежаще оформленный дом у его ООО, то прям ОБЯЗАНЫ будут землю продать, или "это зависит" ?

[Леонид]

На 100% не скажу, но вроде как стало -"обязаны"!
Кстати, если домик и участок ликвидные, смотри не труби везде, а то при администрации ухарей полно, тебе кислород перекроют, а сами дело обштопают.

   Цитата:

Staso

Если строение не зарегистрировано сразу все ясно будет

Вроде звучало, что есть свидетельство на право собственности!
Даже если нет свидетельства, а есть постановление о выделении земли, разрешение на строительство....дальше всё регистрируется, только с бОльшими трудозатратами.

[donbass71]

Продавец продает недвижимость через продажу юр.лица обычно для минимизации налога .По балансу объект 1 000 000 , а рыночная , и соотв. в договоре - 50 000 000 . С разницы - налог + НДС(если плательщик). Возможно ,поэтому и предлагается ООО. Но тут есть вопросы по возможным долгам сией конторы .
Землю не все выкупают ,даже после нескольких лет владения объектом недвижимости .В моем случае останавливает его приватизацию проблемность изменения границ зем.участка в дальнейшем ( вдруг потребуется , а с гос.землей это проще).
Щепетильно подойти рекомендую к вопросу сетей - эл.снабжения , водоснабжения и водоотведения , теплоснабжения . Границы ответственности и акты ввода в эксплуатацию по поставщикам этих услуг . Последний акт проверки пож.надзора .

[Сашыч]

Плюс ко всему обязательно проверить прохождение т.н. "красных линий", чтобы не попадали на здание, сопутствующие строения, подъезды...
У меня вот тут спустя годы обнаружилось, что красная линия попала на угол сарая-гаража, по хорошему надо будет сносить или оформлять как сборно-разборную конструкцию.

[Staso]

donbass71, по продаже ОООшки согласен, но еще такие схемы работают, когда, например, расчеты идут за рубежом (здесь тоже много нюансов), при этом, как правило, активы выводят на вновь созданное ЮЛ. Кстати, Thunderbaud, рекомендую очень серьезно проверить бухгалтерию этой ОООшки.
Может, все-таки у них проблемы с администрацией. По мне, так лучше строение купить по ДКП, а на аренду переуступку прав и обязанностей.
В общем, вариантов может быть много (надо видеть\изучать документацию). Я рекомендую обратиться к местным спецам, пусть со всех сторон пробьют эту тему.

[Thunderbaud]

   Цитата:

Staso

Я рекомендую обратиться к местным спецам, пусть со всех сторон пробьют эту тему.

Так вот нету у меня таких на примете
Потому и спрашивал намёка к кому лучше податься за советом "с улицы": к тем кто на арбитражах специализируется, кто на межеваниях земли и пробиваниях участков под стройку или к банальным юристам-экспертам при риэлторских конторах с вывеской посолидней?

[donbass71]

   Цитата:

Сашыч

Плюс ко всему обязательно проверить прохождение т.н. "красных линий", чтобы не попадали на здание, сопутствующие строения, подъезды...
У меня вот тут спустя годы обнаружилось, что красная линия попала на угол сарая-гаража, по хорошему надо будет сносить или оформлять как сборно-разборную конструкцию.

Да ,посетить в местной администрации что-то типа отдела градостроительного кадастра с кадастровым планом в руках и прозондировать наличие претензий .

[Staso]

   Цитата:

Thunderbaud

Так вот нету у меня таких на примете
Потому и спрашивал намёка к кому лучше податься за советом "с улицы": к тем кто на арбитражах специализируется, кто на межеваниях земли и пробиваниях участков под стройку или к банальным юристам-экспертам при риэлторских конторах с вывеской посолидней?

Начните с земли. Можно обратиться в какую-нибудь землеустроительную организацию (в названии фирмы скорее всего будет присутствовать слово "Гео"))). У них как правило есть все кадастровые данные и прочие секреты, начиная с геоподсновы и ситуационного плана до ПЗЗ.

[Thunderbaud]

Подсказали мне интересную ссылку, имеющую отношение к сабжу и не только:
Публичная кадастровая карта